不動産関係

不動産売買に係る仲介手数料支払時や収入計上時期の税務

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不動産を売買した場合、「仲介手数料がかかるみたいですが、どのくらいかかるの?」

不動産業者様より、「収益はいつ計上すればよいの?」

などの質問がよく来ますので、今回はそんな疑問にお答えしたいと思います。

不動産売買に係る仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産を売買した場合や、物件の仲介時などに支払うものです。

今回は仲介手数料の一般的な内容と、税務上の取り扱いについて確認してきたいと思います。

売買取引に係る仲介手数料

基本的に宅建業法の規定に基づき以下の金額が上限となっており、この金額を超えて請求することは認められません。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の場合 取引価額(税抜)×5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 取引価額(税抜)×4%+消費税
400万円を超える部分 取引価額(税抜)×3%+消費税

累進課税になっていますね。

3回電卓をたたくのは大変なので、以下の計算式で計算することが一般的です。

ポイント

取引価額(税抜)×3%+6万円= A

A × 消費税 = 仲介手数料金額

この6万円

「200万円×(5%-3%)+(400万円−200万円)×(4%−3%)」の計算式により導き出されています。

 

税金の取り扱い

不動産の購入時の仲介手数料

賃貸物件の仲介手数料

不動産の売却時の仲介手数料

仲介手数料の収入計上時期

不動産の購入時の仲介手数料

取得価額に算入されます。

土地と建物を購入した場合は、土地と建物の購入金額に対応して案分します。

売買契約書に不動産の仲介業者がある場合、仲介手数料を払っていますので、漏れがないようにしましょう。

不動産の売却時の仲介手数料

全額必要経費として処理

個人の土地建物の譲渡であれば、譲渡費用として処理します。

建物の賃貸時に支払う仲介手数料

全額必要経費として処理することが可能です。

仲介手数料の収入計上時期

仲介手数料は役務の提供に該当します。

原則:売買契約が成立した日に計上

役務の提供は、「役務の提供を完了した日」をもって収入に計上することとなっております。

通常の仲介手数料であれば、売買契約成立時において50%、引き渡し時において残りの50%を受取るケースが一般的です。

この場合は契約時において収入を計上することになります。

現預金 100 / 売上高 200

売掛金 100

受取っていない金額も売掛金計上が必要になります。

特例:物件を引き渡した日

継続して、契約に係る物件の引き渡しを行った日をもって収入計上してる場合は、その引き渡し日をもって収入計上します。

ただし、同日前に50%を受取っている場合については、その収受した日をもって計上する必要があります(原則処理)

受取った場合

現預金 100 / 売上高 100

引き渡した時点

売掛金又は現預金 100 / 売上高 100

よくある間違えとして、初めに受け取った50%部分について前受金にするケースです。

これは間違いになります。税務調査で指摘されますのでご注意ください。

 

条文

【新設】(不動産の仲介あっせん報酬の帰属の時期)
2-1-21 の 9 土地、建物等の売買、交換又は賃貸借(以下2-1-21 の9において「売買等」という。)の仲介又はあっせんをしたことによる報酬の額は、その履行義務が一定の期間にわたり充足されるものに該当する場合(2-1-21 の7本文の取扱いを適用する場合を除く。)を除き、原則としてその売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の益金の額に算入する。ただし、法人が、売買又は交換の仲介又はあっせんをしたことにより受ける報酬の額について、継続して当該契約に係る取引の完了した日(同日前に実際に収受した金額があるときは、当該金額についてはその収受した日。以下2-1-21 の9において同じ。)において収益計上を行っている場合には、当該完了した日は、その役務の提供の日に近接する日に該当するものとして、法第 22 条の2第2項《収益の額》の規定を適用する。

まとめ

ご覧いただきありがとうございました。

今回は仲介手数料の税務上の取り扱いについてご説明させていただきました。

ポイント

・不動産取得時の仲介手数料は資産の取得価額に算入する

・賃貸物件や譲渡時の仲介手数料は必要経費として処理

・仲介手数料の計上時期は原則契約日、ただ一般的には引渡基準を適用したほうが有利になるケースがある

・引き渡し基準時においても、既に受け取った仲介手数料については収入に計上しなければならない。

不明点等ありましたら、ご連絡いただければと思います。

 

 

 

 

 

 

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